Документы для продажи квартиры: что нужно продавцу и что проверить покупателю

Состав документов для продажи квартиры зависит от того, как она досталась продавцу, есть ли у него супруг и нет ли среди собственников детей. Ниже — полный список и пояснения, когда какой документ нужен.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Обязательные

• Паспорт каждого собственника.
• Правоустанавливающий документ — на основании чего продавец стал собственником: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договор долевого участия с актом приёма-передачи.
• Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке и является общей (статья 35 Семейного кодекса).
• Разрешение органа опеки, если собственник или один из собственников — несовершеннолетний либо квартира куплена с материнским капиталом и детям выделены доли.

Которые почти всегда просит покупатель

• Свежую выписку из ЕГРН — она подтверждает, кто собственник и нет ли обременений.
• Справку о зарегистрированных в квартире лицах.
• Справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам и взносам на капремонт.

Нужен ли технический паспорт при продаже квартиры?

Нет. Для регистрации перехода права собственности техпаспорт не требуется: сведения о квартире есть в ЕГРН. Иногда его просит банк при ипотеке или покупатель, чтобы проверить перепланировку. Отсутствие техпаспорта сделке не мешает.

Какие документы нужны, если квартира досталась по наследству или по дарственной?

Свидетельство о праве на наследство или договор дарения. Продать унаследованную квартиру можно сразу после регистрации права собственности, ждать ничего не нужно. Но покупателю стоит учесть: в течение срока исковой давности могут объявиться другие наследники.

Что проверить покупателю вторичного жилья?

1. Выписку ЕГРН — совпадает ли собственник с продавцом, нет ли ареста, залога, запрета.
2. Историю переходов права — частые перепродажи за короткий срок бывают признаком схемы.
3. Кто зарегистрирован в квартире. Особенно важны люди, которые отказались от приватизации: они сохраняют право жить в квартире и после продажи, выписать их почти невозможно.
4. Доверенность, если продаёт представитель, — проверить в реестре нотариальной палаты, не отменена ли она.
5. Дееспособность продавца — пожилые продавцы иногда приносят справки из психоневрологического и наркологического диспансеров: это снижает риск оспаривания сделки.
6. Согласие супруга — если продавец в браке, а квартира куплена в браке.

Опасно ли покупать квартиру, полученную по дарственной?

Сама по себе дарственная не делает сделку рискованной. Проверить нужно другое: не оспаривает ли даритель дарение, не является ли оно прикрытием продажи в обход преимущественного права, не был ли даритель в момент дарения в таком состоянии, что не понимал своих действий. Если дарение совершено между близкими родственниками давно и без споров, риски небольшие.

Как безопасно передать деньги?

Используйте аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов банка. Продавец получает деньги после того, как переход права собственности зарегистрирован. Передача наличных до регистрации — самый частый источник споров.

Если сделку оспаривают, покупателю отказали в регистрации или после покупки обнаружились зарегистрированные жильцы, подробнее — на странице жилищных и земельных споров.