Эскроу-счёт при покупке квартиры: как работает и кто его открывает

С 2019 года деньги за квартиру в новостройке, купленную по договору долевого участия, не передаются застройщику напрямую. Они лежат на специальном банковском счёте — эскроу — до тех пор, пока дом не будет сдан.

Что такое эскроу-счёт?

Это счёт в банке, на котором деньги покупателя хранятся до наступления заранее оговорённых условий. У счёта три участника:

• депонент — покупатель, он вносит деньги;
• бенефициар — застройщик, он получит деньги после сдачи дома;
• эскроу-агент — банк, который хранит деньги и следит за условиями.

Порядок установлен статьями 15.4 и 15.5 закона № 214-ФЗ о долевом строительстве.

Кто открывает эскроу-счёт — застройщик или покупатель?

Покупатель. Счёт открывается на имя участника долевого строительства в уполномоченном банке, указанном в договоре долевого участия. Обычно это происходит одновременно с подписанием договора, а при ипотеке банк открывает счёт сам в рамках сделки.

Когда застройщик получает деньги со счёта эскроу?

Только после того, как дом введён в эксплуатацию и в реестре зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру в этом доме. До этого застройщик строит на собственные средства или на кредит банка.

Что будет с деньгами, если дом не достроят?

Деньги возвращаются покупателю. Срок хранения на счёте ограничен: не позднее шести месяцев после срока ввода дома, указанного в договоре. Если договор расторгнут или дом так и не сдан, банк возвращает средства депоненту.

Если дом сдан с опозданием, но сдан, деньги уходят застройщику, а у покупателя остаётся право требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

Застрахованы ли деньги на эскроу-счёте?

Да. Средства на счетах эскроу по договорам долевого участия застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере до 10 миллионов рублей, отдельно от обычных вкладов в том же банке. Проценты на эскроу-счёт, как правило, не начисляются.

Нужен ли эскроу при покупке вторичного жилья?

Нет, для вторичного рынка это не обязательно. Для безопасных расчётов при покупке квартиры у физического лица используют аккредитив, банковскую ячейку, номинальный счёт или сервисы банков вроде «безопасных расчётов». Суть та же: продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности.

Что проверить перед подписанием договора долевого участия?

• Разрешение на строительство и проектную декларацию — они публикуются в единой информационной системе жилищного строительства.
• Что в договоре указан именно эскроу-счёт и конкретный банк.
• Срок передачи квартиры и размер неустойки.
• Порядок изменения площади и перерасчёта цены.

Если застройщик затягивает передачу квартиры, передаёт её с недостатками или отказывается платить неустойку, это решается через претензию и суд. Подробнее — на странице жилищных и земельных споров.