Продажа доли в квартире: как продать без нарушений

Продать долю в квартире можно и без согласия других собственников. Но закон даёт им право купить её первыми, и если его нарушить, сделку можно будет перевести на них через суд.

Можно ли продать долю без согласия других собственников?

Можно. Согласие сособственников не нужно, нужно их уведомить. Каждый из них вправе купить долю раньше постороннего покупателя по той же цене и на тех же условиях (статья 250 ГК).

Как уведомить сособственников?

1. Направить каждому письменное извещение: какую долю продаёте, за сколько и на каких условиях. Надёжнее всего — через нотариуса: он отправит извещение и выдаст свидетельство об этом.
2. Подождать месяц — таков срок для ответа по недвижимости. Если сособственники письменно отказались раньше, ждать не нужно.
3. Если никто не купил, долю можно продать постороннему — но не дешевле и не на лучших условиях, чем предлагали сособственникам.

Если цену снизили после уведомления, сособственников нужно известить заново.

Нужен ли нотариус при продаже доли?

Да. Сделка по отчуждению доли в праве собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению (статья 42 закона № 218-ФЗ). Нотариус проверяет, соблюдено ли преимущественное право, и сам направляет документы на регистрацию.

Исключение: если все собственники продают свои доли одному покупателю по одному договору, нотариус не обязателен — такую сделку можно заключить в простой письменной форме.

Как продать квартиру с двумя собственниками?

Проще всего продать всю квартиру одним договором, в котором продавцами выступают оба собственника. Тогда уведомлять друг друга о преимущественном праве не нужно, а нотариус не обязателен. Деньги можно разделить пропорционально долям прямо в договоре.

Если один из собственников — несовершеннолетний, понадобится разрешение органа опеки и нотариальное удостоверение сделки. Если доля принадлежит супругам как общее имущество, потребуется нотариальное согласие второго супруга.

Что будет, если продать долю без уведомления?

Любой сособственник в течение трёх месяцев может потребовать в суде перевести на него права и обязанности покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК). Для этого ему нужно внести на депозит суда сумму, за которую доля была продана.

Можно ли продать долю дома без межевания?

Долю в праве собственности на дом — можно: межевание и выдел доли в натуре для этого не нужны. Но дом и участок продаются вместе: если участок тоже в долевой собственности, вместе с долей дома продаётся и соответствующая доля участка (статья 35 Земельного кодекса). Преимущественное право действует и в этом случае.

Какой налог платить при продаже доли?

Если доля была в собственности больше пяти лет, а в ряде случаев больше трёх (например, получена по наследству или подарена близким родственником), налога нет. Иначе — 13% с дохода за вычетом имущественного вычета, который делится пропорционально доле, либо за вычетом расходов на покупку.

Если сособственник не даёт пользоваться квартирой, отказывается выкупить долю или оспаривает продажу, подробнее — на странице жилищных и земельных споров.