Как продать квартиру с материнским капиталом

Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, продать можно. Но у детей в ней есть доли, и государство следит, чтобы после продажи их жилищные условия не ухудшились.

Можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Да, при двух условиях:

• детям выделены доли в этой квартире;
• орган опеки дал разрешение на продажу их долей.

Если доли ещё не выделены, их сначала нужно выделить. Как это сделать — в статье «Выделение долей по материнскому капиталу».

Как получить разрешение органа опеки?

Опека даёт разрешение, если дети получат взамен не меньшую долю в другом жилье — по площади или по стоимости. Для этого родители подают заявление и документы:

• паспорта родителей и свидетельства о рождении детей, а с 14 лет — паспорта и согласие детей;
• выписки ЕГРН на продаваемую квартиру и на ту, что покупается взамен;
• договор или предварительный договор на покупку нового жилья, где указаны доли детей.

Разрешение выдаётся на конкретную сделку и имеет срок действия. Если сделка сорвалась, за новым разрешением придётся обращаться заново.

Как обычно проходит сделка?

Чаще всего продажа и покупка проходят одновременно — встречной сделкой: семья продаёт одну квартиру и в тот же день покупает другую, где детям сразу выделены доли. Бывает, что сначала покупают новое жильё, а потом продают старое, — опеке это даже удобнее.

Сделка по отчуждению долей несовершеннолетних подлежит нотариальному удостоверению.

Что делать, если квартира в ипотеке и доли ещё не выделены?

Пока ипотека не погашена, доли детям обычно не выделены, а обязательство выделить их действует. Продать такую квартиру можно с согласия банка: чаще всего покупатель гасит остаток кредита, обременение снимается, доли выделяются, и только потом проходит основная сделка с разрешения опеки. Схему лучше согласовать заранее с банком, опекой и нотариусом.

Продажа без выделения долей и без разрешения опеки — основание для оспаривания сделки. Прокуратура и органы опеки обращаются с такими исками и через несколько лет после продажи.

Какой налог при продаже квартиры с детьми?

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождены от налога при продаже жилья независимо от срока владения, если в течение года купили другое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости и соблюли ещё ряд условий (статья 217.1 Налогового кодекса). В остальных случаях действует обычное правило: без налога после трёх или пяти лет владения.

Можно ли продать долю ребёнка и не покупать новое жильё?

Как правило, нет: опека откажет. Исключение — если у ребёнка уже есть доля в другом жилье не меньшего размера. В этом случае разрешение могут выдать и без встречной покупки.

Если опека отказала в разрешении или сделку уже оспаривают, подробнее — на страницах семейных споров и жилищных и земельных споров.